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誰在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

作者：鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:00:23 [收藏]

    來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過人均可支配收入增長(zhǎng)幅度和物價(jià)上漲指數(shù)。房?jī)r(jià)漲幅為2000年以來最高。

    持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，不僅牽動(dòng)著百姓的神經(jīng)，也引起專家學(xué)者、政府主管部門的高度重視，究竟是哪些因素推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

    從數(shù)據(jù)判斷，4只手在發(fā)力，是顯而易見的。第一只手是不合理的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，2004年新建商品房中，全國(guó)商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)18．2％和2．3％，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(zhǎng)23．4％和6．5％。

    商品住宅供應(yīng)中，中低價(jià)位住宅比例偏低。此外，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6．1％下降到4．6％?有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

    非住宅、高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

    第二只手是商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。土地價(jià)格上漲。據(jù)國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)51個(gè)大中城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果?2004年全國(guó)住宅用地價(jià)格同比增長(zhǎng)8．94％。與此同時(shí)，新出讓土地價(jià)格及房?jī)r(jià)的較大幅度上漲，帶動(dòng)存量土地上在建項(xiàng)目的房?jī)r(jià)高走。

    另外，生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)13個(gè)月保持兩位數(shù)上漲，拆遷成本也在增加，住宅品質(zhì)的不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

    據(jù)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在中西部地區(qū)和部分中小城市?成本因素是房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素。從各項(xiàng)成本因素的影響程度看，地價(jià)上升、拆遷費(fèi)用增加對(duì)東部沿海地區(qū)和少數(shù)內(nèi)地中心城市影響更大些，而建材漲價(jià)等引起的建筑安裝成本的增加則對(duì)中西部地區(qū)和中小城市影響更大。

    第三只手是部分地區(qū)供求總量失衡。來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2000年以來，全國(guó)商品房、商品住宅銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅。其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11．6個(gè)百分點(diǎn)。

    東部地區(qū)和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001年至2004年商品住宅竣工面積與銷售面積之比分別為1：1．1、1：1．08、1：1．04、1?1．05，需求持續(xù)大于供應(yīng)。

    而在部分沿海城市，外來購(gòu)房者比例較高，且集中于中高檔商品房，導(dǎo)致中高檔房屋供不應(yīng)求?價(jià)格不斷攀升；同時(shí)也帶動(dòng)了普通商品住宅需求增加、價(jià)格上漲。

    第四只手是部分地區(qū)投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過快。從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資收益缺乏保障，再加上長(zhǎng)期低利率，導(dǎo)致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購(gòu)置房屋，以保值增值。

    從投機(jī)炒作來看，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，有些地方出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)房號(hào)現(xiàn)象，造成一些樓盤價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲。這其中，還包括一些開發(fā)商認(rèn)為控制投資規(guī)模和土地供應(yīng)量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)，因此對(duì)新開樓盤價(jià)格定位較高。有的開發(fā)商放慢開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度甚至囤積土地，或者利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)，增加了市場(chǎng)的緊張氣氛，致使一部分消費(fèi)者作出了提前購(gòu)房的選擇，進(jìn)一步加劇了階段性供求矛盾。如無錫市投資性購(gòu)房比例高達(dá)19％，其中7％為短期炒作。

    另外，境外資金特別是投機(jī)資本看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?也對(duì)一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。以上海為例，去年以來，境外人士購(gòu)房約占上海市商品房成交量的3．85％。

    如果說成本等原因是可以從數(shù)據(jù)來判斷，是顯而易見的，那么推動(dòng)房?jī)r(jià)走高的第5只手則是看不見的，因?yàn)樗鼇碜圆煌鐣?huì)群體的利益。

    有關(guān)專家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，部分城市政府片面強(qiáng)調(diào)利用土地資源經(jīng)營(yíng)城市；一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤(rùn)，2004年有些城市銀行新增貸款的60％以上是個(gè)人住房新增貸款 ?股市募集的資金中有相當(dāng)一部分投向了房地產(chǎn)；有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲提前入市；宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和土地等資源的約束；決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可能無限擴(kuò)大，在一定程度上又進(jìn)一步強(qiáng)化了社會(huì)各方面對(duì)房?jī)r(jià)升值的過度預(yù)期及浮躁心態(tài)。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，這才是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。

    來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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