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2005年中國房地產10大預言――先覺、先知、先言

作者:鋼結構網    
時間:2009-12-23 10:00:11 [收藏]

    導言:

    種種跡象顯示,經過6年的高速發(fā)展,經過2004的一系列重大政策變動,經過宏觀調控和加息,房地產行業(yè)正在發(fā)生巨變。這種巨變,不僅體現在行業(yè)層面上,也體現在企業(yè)層面上。

    政府的產業(yè)政策也充滿矛盾。政府既不希望房地產價格上漲太快,又害怕房地產出現1993那樣的崩盤,所以他們一方面大量增加低價房供應,拉低房屋均價,平息老百姓的怨言;另一方面又限制房地產投資,收緊土地供應,以減少供應量。但市場有它自身的邏輯,任何人為的操縱都是不可能的。2004年,有幸成為重點調控行業(yè)的房地產價格出現了幾年來少見的大幅上漲。

    操縱市場是最難的。無論政府還是商家,都不可能把市場操縱得完全合乎自己的心愿。政府希望房價漲,又不希望房價漲得太快,是一定會失算的。從去年底開始,政府就不斷釋放出土地供應收緊的政策信號,這是指向房價上漲的。

    加息了,而且估計還會繼續(xù)加息。這使很多人抱了房價會跌的幻想,因為在發(fā)達國家,房價對利率的確是非常敏感的。遺憾的是,中國不是發(fā)達國家,而且就算是在發(fā)達國家,利率上升也不一定導致房價下跌。只有當經濟前景趨于滑坡時,房價才會在利率升高的影響下跌落。最近的例子是加拿大。溫哥華的房價從加息周期開始的時候就不斷爬升,從去年底到現在,上漲已經超過20%。

    中國的情況有近似之處。中國經濟前景看好,這是投資中國房地產的先決條件。投資者是理性的,至少不是愚蠢的。那些假定投資者是傻瓜的經濟學家們注定會在“泡沫論”上栽跟頭。過去的許多事實都證明,商人往往比經濟學家們更先知先覺。

    預言一:匯率、利率可能微調,銀根相對放松,企業(yè)融資環(huán)境將比今年要好。

    宋國青(北京大學中國經濟研究中心教授):利率雖然進行了調整,但估計總的上調幅度就是1個點左右,1年期存款利率最高到3%。這個幅度的調整,對房地產不會產生大的影響。

    王德勇(中信證券研究員):明年持續(xù)加息是肯定的。不過總的幅度不會很大,預計最多只加一個點,這種幅度無論是對買房者還是開發(fā)商影響都不大。

    陳基強(基強聯行董事總經理):拓寬房地產融資渠道,這在明年仍會是一個大問題?,F在還是依靠銀行貸款,這在成熟市場是不可能的。


    預言二:土地供應繼續(xù)偏緊,地價繼續(xù)上升,產品定位因此將向高端移動

    張偉(順馳中國總裁):土地供應量明顯是少了?,F在已經看出來了,很多地方的項目在減少,這個影響肯定還要延續(xù)到明年。明年的項目還要大量減少。


    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司董事長):別的國家沒有像中國這樣的,什么企業(yè)都來做地產,聯想、TCL、華為等等都來做房地產。表面看來不是主業(yè),其實體量都非常大。這種狀況值得警惕,土地開發(fā)過量,最終很容易形成壞賬。


    王德勇(中信證券研究員):明年房地產仍將是宏觀調控的重點行業(yè)。

    李文杰(北京中原房地產經紀有限公司總經理):長期來看,中國的土地一定是緊缺的。但短期來看,我覺得土地不會少。


    預言三: 市場需求將出現結構性調整,但總體仍將保持強勁。住宅和寫字樓市場繼續(xù)向好,部分種類的商業(yè)物業(yè)也將有強勁需求。

    郁亮(萬科集團總經理):房地產需求在今后一個長時期內是不成問題的。不過宏觀調控以來,需求還是受了一些影響。


    張偉(順馳中國總裁):從市場的反饋信息看,房地產需求目前十分旺盛,明年的需求將繼續(xù)增長。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司):市場需求估計不會有太大的波動。雖然政策上還有些不確定性。

    預言四:房價整體仍將呈上升之勢,但分類和分地區(qū)來看則漲跌互現。不排除住宅價格出現大幅上漲的可能。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司) :雖然未來供應量比較大,但價格仍將是穩(wěn)中有升的。

    李文杰(北京中原房地產經紀有限公司總經理):格歸根結底還是由市場的供求關系來決定的。

    王德勇(中信證券研究員):明年房價肯定要上漲,而且是加速上漲。

    張偉:(順馳中國總裁):對明年的房價的判斷,我們認為一定會漲。

    預言五:商業(yè)地產將呈現冷熱不均的局面。相對而言,商業(yè)地產也是最有可能出現大幅度調整的一類房地產產品。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司):商業(yè)地產我感覺明年還會繼續(xù)調整。

    李文杰(北京中原房地產經紀有限公司總經理):商鋪明年的總的趨勢是分化。

    預言六:傳統的代理銷售業(yè)務繼續(xù)萎縮,房地產服務業(yè)市場將向高端轉移,前期策劃和顧問服務將更受市場歡迎。

    陳基強(基強聯行董事總經理):明年會繼續(xù)今年的一個趨勢,就是銷售代理越來越難做,原因是開發(fā)商規(guī)模越來越大,也越來越成熟。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司):銷售代理我覺得明年會比較好做。

    李文杰(北京中原房地產經紀有限公司總經理):年的代理銷售形勢比較嚴峻。主要原因是土地形勢比較緊,導致一些項目上市的速度放慢了。

    預言七:大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著,巨頭說話的戰(zhàn)國時代將會來臨。市場并購將越來越多,但仍將以項目并購為主,企業(yè)并購尚不會成為風潮。

    郁亮(萬科企業(yè)股份有限公司總經理):可以預見的是,今后的房地產企業(yè)像今天的家電行業(yè)一樣,只有一些實力企業(yè)能生存下來。

    林潔(偉業(yè)顧問總經理):行業(yè)形式的轉變,對不同規(guī)模和定位的開發(fā)商影響是完全不同的。但總的來說,大開發(fā)商和小開發(fā)商調整起來會比較容易,而不大不小的中型開發(fā)商難度會比較大。

    王德勇(中信證券研究員):對于開發(fā)商來說,明年的日子肯定是會好過。

    預言八:二手房市場前景可期。但相關中介機構仍然處于混亂狀況,大型連鎖機構的優(yōu)勢尚不明顯,需要延伸出新的盈利模式才有機會成為主流。

    宮萍(鏈家寶業(yè)市場總監(jiān)):展望2005年,透明交易是2005年的一大亮點。隨著二手房市場的規(guī)范發(fā)展,透明交易將是二手房交易雙方最直白的需求,那么相對而言,對經紀公司的經營將是更大的考驗。

    李文杰(北京中原房地產經紀有限公司總經理):二手房明年的成交量還要大幅增加。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司):房地產市場要形成良性循環(huán),二手市場一定要起來,這樣才有利于房子的變現,房地產才有好的流動性。

    預言九:房地產產業(yè)政策仍將保持矛盾的特征,不同政府部門的看法依然不一致。在這種情況下,比較大的動作,例如預售政策調整、開征物業(yè)稅等等不大可能出現。

    龍固新(德思勤投資咨詢有限公司):目前政策上的變數實際還是存在。除了中央的政策之外,地方的政策也有不少不確定性。

    李文杰(北京中原房地產經紀有限公司總經理):政府制定產業(yè)政策也要根據市場的情況。

    王德勇(中信證券研究員):目前的房地產政策還是集中于土地這一塊,包括征地和拆遷。但這方面的政策表述其實有矛盾的地方。

    語言十:區(qū)域競爭格局明年將出現大變。大型開發(fā)商的競爭在更多的向二、三線城市轉移,少數幾個發(fā)達城市所占的份額將會減少。

    龍固新(德思勤投資咨詢有限公司):一線城市已經趨于飽和,二線城市目前正在發(fā)力階段
              

     來源:中國房地產信息網
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