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房地產研究人士：迎接房地產開發(fā)轉型時代的到來

作者：鋼結構網    
時間：2009-12-22 21:00:36 [收藏]

    房地產研究人士：迎接房地產開發(fā)轉型時代的到來
    轉摘：http://blog.focus.cn/netlive/?22504102&group_id=gpBlogger

    盡管這次我們遭遇了罕見的全球金融危機，并有第二波再次發(fā)力的態(tài)勢，但同時也是優(yōu)秀的國家和優(yōu)秀的企業(yè)產生奇跡的良好時機。國家在去年及時出臺的4萬億投資計劃和今年的十大產業(yè)振興規(guī)劃，給世界以堅強的信心，并可能使我國率先走出經濟陰霾。其中，我們看到，這次危機的發(fā)端源于金融問題，但在本質上與房地產行業(yè)不無莫大的關系。可見，不管是美國等西方國家的房地產行業(yè)與政策，還是中國的房地產行業(yè)與政策，都存在嚴重的問題，整個世界對房地產的重要性有足夠的認識，但對其風險性卻缺乏必要的警惕與防范。

    　　我們相信，通過危機中對當前房地產行業(yè)的整體反思，我國的房地產開發(fā)將迎來一個新的時代，產生能真正一攬子解決房地產當前問題的新思路，房地產開發(fā)模式的轉型時代也必將到來。這其中，制定出臺房地產行業(yè)10?20年的中長期發(fā)展規(guī)劃至關重要。


    　　對于即將出臺的房地產中長期發(fā)展規(guī)劃，我迫切期望大家的討論集中到這個方向來，而不是單純的爭論房價的高低與開發(fā)商的道德問題，要通過制度設計規(guī)避房地產業(yè)發(fā)展可能出現的風險與挫折。作為拋磚引玉，本人提出幾個房地產長期規(guī)劃中應注意的幾個問題，供大家討論，也供決策部門參考：


    　　1、分類管理：加強房地產開發(fā)的分類管理，促進住宅地產、商業(yè)地產、旅游地產、工業(yè)地產與寫字樓地產的均衡發(fā)展。住宅地產解決居者有其屋問題，商業(yè)地產解決消費流通的問題，旅游地產解決休閑時代生活質量提升的問題，工業(yè)地產解決實體經濟的基礎投資問題，寫字樓地產促進現代化服務業(yè)發(fā)展。對不同類型的房地產加強分類指導與管理，并加大住宅之外其他類型房地產開發(fā)的比例，通過其他類型房地產產品的發(fā)展帶動整個經濟的增長，并最終促進住宅地產的消費，提升人們的生活居住質量與水平。


    　　2、開發(fā)模式：由投資型為主向消費與投資兼顧型開發(fā)模式轉型。其中，住宅地產以消費型開發(fā)為主，商業(yè)地產、工業(yè)地產等以投資型開發(fā)為主。通過商業(yè)地產、旅游地產、工業(yè)地產的繁榮，為全民投資創(chuàng)業(yè)提供不同類型的地產支持。要改革商業(yè)地產、工業(yè)地產的貸款與租賃制度，降低準入門檻，通過創(chuàng)業(yè)基礎設施的市場化機制的活躍帶動和促進經濟的整體繁榮。


    　　3、梯度房價：要從單純關注房價到關注整個行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展轉變。房地產價格應與開發(fā)項目的地段、品質相適應，有不同價位的產品供不同層次的消費者選擇。保障性住房和商品性住房各取所需。政府應加強房地產的價格評估，對價格是否背離價值提供審查和指導性意見或執(zhí)行分月度價格浮動范圍的強制性執(zhí)行標準。正如工程建設成本有預算控制，房地產銷售價格一樣可以采取相應的控制手段。


    　　4、住宅科技：提高住宅的科技含量與住宅產業(yè)化水平。我國的能源面臨嚴重的短缺問題，甚至會影響到經濟的進一步發(fā)展。對房地產的科技含量應制定相應的強制性執(zhí)行標準，對沒有實力的開發(fā)商進行淘汰，實現房地產業(yè)的升級換代，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)加強前期的投入研發(fā)，加強住宅科技的開發(fā)商可得到相應的政策與貸款、金融支持。對項目預售執(zhí)行審批制度，鼓勵有科技含量的可以預售回籠資金，對沒有或達不到一定科技含量的住宅不準預售并逐步淘汰。


    　　5、大力推廣應用鋼結構住宅。鋼結構住宅是住宅科技發(fā)展的新趨勢，歐、美、日等國家鋼結構住宅已占市場份額的主導地位50?80％，而我國鋼結構住宅市場占有率不到1.5%。鋼結構住宅是取消傳統的磚混結構住宅之后，比較理想的節(jié)約資源的替代方式之一。鋼結構住宅雖比磚混等結構住宅多出約5%的成本，但由于施工快工期短，節(jié)省時間與貸款利息，在整個過程中開發(fā)商完全可消化這5%的成本，還可提前交房避免期房的風險，對帶動鋼鐵行業(yè)的發(fā)展也具有積極意義。而且，鋼結構住宅造型活躍，格局個性化；住房面積利用率高；在建造和拆除時對環(huán)境污染較少，是綠色環(huán)保的健康住宅；其抗震能力也是一般住宅結構不能比擬的。無論是經濟效益、社會效益、資源節(jié)約效益都十分可觀。因此，應將鼓勵房地產開發(fā)商加強鋼結構住宅的研發(fā)與開發(fā)力度放在重要地位，促進我國房地產開發(fā)的產品升級換代。

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